Đặt cọc mua đất, giữ chỗ mua bất động sản (hình thành trong tương lai) đã trở nên quá quen thuộc và phổ biến trên thị trường bất động sản. Theo đó, người mua được coi như là có 1 suất mua bất động sản ưu tiên, giá tốt tăng cơ hội kiếm lời trong đầu tư. Về phía chủ đầu tư, ngoài việc có sẵn khách hàng thì còn có một nguồn tiền từ chính khách hàng của họ để bổ sung thêm nguồn tiền cho kinh doanh. Mọi thứ dường như tốt đẹp theo hướng có lợi cho cả bên mua và bên bán cho đến khi xuất hiện nhiều tình tiết không theo dự tính, nhất là về phía khách hàng.
Đặt cọc mua đất và tính pháp lý của đặt cọc
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì khái niệm đặt cọc được quy định cụ thể như sau:
– Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
– Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vậy theo luật, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc là tiền. Hợp đồng đặt cọc như một bước đệm cho việc sẽ thực hiện một giao dịch khác trong tương lai. Xảy ra hai trường hợp sau:
Trường hợp hợp đồng được giao kết: tiền đặt cọc được trả lại cho người đặt cọc và khấu trừ vào khoản phải trả cho bên nhận cọc. Ví dụ: người mua đặt cọc 200 triệu, tới khi ký hợp đồng mua bán nhà, số tiền 200 triệu sẽ được trừ vào tổng số tiền mua nhà, coi như người mua nhận đủ số tiền đặt cọc.
Trường hợp bên đặt cọc từ chối (không tiếp tục) giao kết: mất tiền, không lấy lại được tiền đặt cọc
Trường hợp bên nhận cọc từ chối giao kết: Trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền hiểu nôm na là đền bù hợp đồng. Thông thường trong giao dịch bất động sản, số tiền đền bù là 100% số tiền đặt cọc. Cụ thể, nếu bạn nhận cọc 100 triệu của người mua nhà nhưng sau đó bạn không muốn bán nữa, thì thông thường tổng số tiền phải trả cho khách mua là 200 triệu. Mất ngay 100 củ
Luật không cho phép nhận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện mở bán
Trước khi bất động sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, luật không cho phép nhà đầu tư huy động vốn và chiếm dụng vốn trái phép. Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a) khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. Hiểu một cách cứng nhắc theo luật thì trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán, ông chủ đầu tư không được kéo tiền của khách hàng về dưới bất kỳ hình thức nào.
Đặt cọc giữ chỗ dưới góc độ chủ đầu tư và khách hàng
Trong khi quy định cứng của luật là như vậy nhưng trong thực tế, việc nhận tiền giữ chỗ trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán, đã trở nên phổ biến rộng rãi tới mức hầu hết mọi người cho rằng đó là bình thường. Dưới góc độ của cả chủ đầu tư và khách hàng, việc đặt cọc mang đến một số ý nghĩa nhất định
Đo mức độ hấp thu của thị trường
Việc nhận tiền giữ chỗ của khách tuy không mới nhưng là một cách khá thông minh để đo sức tải của thị trường đối với một sản phẩm bất động sản. Chẳng có gì đúng hơn thực tế ! Nếu một dự án mở ra mà khách ào ào quan tâm thì rõ ràng là một phương án kinh doanh đầy tiềm năng của chủ đầu tư. Mọi tính toán về triển vọng lợi nhuận theo bản kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư chỉ là dự báo nếu chưa được thị trường kiểm chứng. Ngược lại, nếu sau một thời gian thông tin công bố rộng rãi, lượng khách hàng quan tâm ít, thì rõ ràng đây là cảnh báo về đầu ra với sản phẩm với chủ đầu tư. Họ phải nhanh chóng điều chỉnh lại kế hoạch của dự án về mọi thứ: từ sản phẩm, giá thành, giá bán, marketing các thứ. Cứ ngồi mà đếm cua trong hang thì quả là quá nguy hiểm, vì đâu biết thị trường quan tâm tới mức nào. Rõ ràng, ở góc độ này thì việc nhận cọc giữ chỗ là một lần khảo sát thị trường đầy tính kinh tế của nhà đầu tư
Đòn bẩy tài chính miễn phí
Việc thu tiền về càng sớm giúp chủ đầu tư có thêm một đòn bẩy tài chính với chi phí thấp (thậm chí là rất thấp). Tiền càng nhiều thì tiến độ càng dễ đẩy nhanh và càng tăng lợi nhuận. Hơn thế là giảm rủi ro tài chính. Nói theo cách nôm na thì việc thu tiền trước thế này chẳng khác gì chủ đầu tư đang dùng tiền của khách hàng để “lấy mỡ nó rán nó” khi đang dùng chính tiền của khách hàng để làm ra sản phẩm bán cho khách hàng. Một chiêu thức mà người ta gọi là “tay không bắt giặc”
Qua tay kiếm lời, thậm chí lời nhiều
Dưới góc độ của nhà đầu tư, việc tham gia sớm vào một dự án có sản phẩm tốt, tính thanh khoản cao trong bối cảnh thị trường đang lên thì quả là một lựa chọn thông minh. Trong những năm 2017 đến 2019 đã cho thấy thành công của quá nhiều nhà đầu tư ở Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc theo cách này. Xuống tiền khi giá còn thấp cộng với tính thanh khoản của bất động sản rất cao nên thu lời nhiều lần so với số tiền bỏ ra trong thời gian rất ngắn, thật chẳng có gì tuyệt vời hơn!
Có người thắng thì sẽ có kẻ thua
Nếu nhìn vấn đề theo một chiều thì sẽ phiến diện và không phản ánh đúng thực tế. Ngoài việc chứng kiến nhiều trường hợp thành công thì thị trường cũng phản ánh đầy rẫy những bất cập, hệ lụy từ chính việc xuống tiền của nhà đầu tư (khách hàng) trong khi bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán.
Dự án không thể tiếp tục, kéo dài triền miên. Nhiều dự án chứng kiến khách hàng xuống tiền sớm, đóng theo tiến độ (thậm chí đóng vượt tiến độ) nhưng chờ mòn mỏi vẫn chưa có nhà trong suốt nhiều năm liền. Khách hàng thì mòn mỏi đi đòi nhà, dự án thì ì ạch thậm chí ngưng trong bối cảnh chủ đầu tư không có khả năng tiếp tục do khó khăn về dòng tiền hoặc vướng mắc về quy hoạch, pháp lý của dự án không đảm bảo để tiếp tục thực hiện. Tiền từ túi khách hàng đi ra và có lẽ chẳng bao giờ quay về.
Mánh khóe của chủ đầu tư và nhà môi giới. Nhiều chủ đầu tư hoặc nhà môi giới lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân, khách hàng để ra những thỏa thuận có lợi cho mình và bất lợi cho người mua. Cụ thể, nhập nhằng giữa việc ký thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng hay khách hàng với nhà môi giới mà thiếu một căn cứ xác đáng. Không cam kết thời hạn mở bán, không niêm yết rõ chính sách giá cả. Ngoài ra, khách hàng có thể bị cài cắm những điều khoản bất lợi trong thỏa thuận giữ chỗ mà không để ý dẫn tới việc bị mất tiền cọc một cách có chủ đích của nhà đầu tư mánh khóe.
Giữ chố không có nghĩa là đảm bảo sẽ ký kết hợp đồng. Như đã đề cập ở trên, khác với đặt cọc mang tính ràng buộc cao thì giữ chô là một thỏa thuận mềm về việc sẽ ký kết hợp đồng mua bán.
Khó người, khó ta
Luật thì vậy với mục đích để kiểm soát tốt sự ổn định và tính minh bạch của thị trường bất động sản nhưng nếu chủ đầu tư gặp khó khăn thì khách hàng cũng không hưởng lợi gì từ việc đó. Rủi ro luôn được thưởng bẳng lợi ích theo hai chiều ngược nhau. Không chấp nhận rủi ro thì không thể có lợi nhuận. Nhà đầu tư mà chỉ chăm chăm nhìn vào những quy định cứng của pháp luật để làm sao né toàn bộ rủi ro thì sẽ không có những cú ăn đậm trên thị trường bất động sản như nhiều người đã từng.
Đặt cọc bao nhiêu khi mua nhà
Luật không quy định cứng là bao nhiêu nhưng thông thường loanh quanh ở con số 30% giá trị giao dịch. Hơn thế, dù luật không bắt buộc công chứng nhưng nên công chứng để đảm bảo lợi ích của người mua, có cơ sở vững chắc để xử lý những sự cố phát sinh không mong muốn
Giải pháp nào cho nhà đầu tư
Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư hay khách hàng cần xem xét một số yếu tố sau
- Thẩm định thông tin dự án (định lượng): tính pháp lý càng cao thì càng an toàn cho nhà đầu tư. Tiến độ kịp thời cũng là một tín hiệu quá tốt của bất kỳ dự án nào
- Thẩm định thông tin chủ đầu tư ( định tính): mua bất động sản của nhà đầu tư uy tín lâu năm vẫn luôn mang lại sự yên tâm lớn. Trả lời câu hỏi: sản phẩm này là của ai? Bạn chuẩn bị giao dịch với ai trên thị trường?
- Sử dụng trực giác của mình. (cảm tính). Kinh nghiệm nhìn nhận của bản thân về một vấn đề là rất quan trọng, xem xét trong việc cân đối giữa lợi nhuận triển vọng và rủi ro tiềm tàng, nhà đầu tư ra quyết định cuối cùng cho ý định đầu tư của mình