Khái niệm cơ bản

Đất nền và điều kiện để được chuyển nhượng

Đất nền là sản phẩm cơ bản

Thị trường bất động sản sôi động với rất nhiều sản phẩm khác nhau, trong đó đất nền là loại bất động sản vẫn được quan tâm nhiều nhất vì nó truyền thống nhất. Đơn giản, đất ở gắn với con người theo suốt chiều dài lịch sử. Vì vậy, đây cũng là sản phẩm cơ bản nhất khi nói tới giao dịch bất động sản. Thực tế, có rất nhiều người mua đất nền mà không nắm được điều kiện pháp lý . Từ đó,nhận lấy rủi ro khi đã “xuống” tiền.

Đất nền được hiểu đơn giản là đất nguyên hiện trạng và chưa có sự tác động bởi con người hay máy móc. Phân lô bán nền là hình thức đầu tư kinh doanh bất động sản được quy định trong các văn bản pháp luật như Luật đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014Luật kinh doanh bất động sản 2014. Quá trình từ khi nhà đầu tư mua đất của dân hoặc xin Nhà nước giao đất làm dự án cho đến khi được cơ quan nhà nước cho phép bán lô nền cho khác cần thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

Mua bán đất là gì?

Đất nền mua bán đúng luật
Đất nền (ảnh minh hoạ) . Nguồn: Batdongsan.com.vn

Về bản chất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện quản lý. Vì thế, đất đai khác hoàn toàn so với các loại tài sản khác. Nếu bạn sở hữu chiếc ô tô hợp pháp thì bạn có quyền sở hữu, sử dụng (đi lại, cho thuê) và định đoạt (cho, tặng, bán). Với đất đai thì khác, vì đất thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là đại diện quản lý chung nên đất đai không thuộc sở hữu riêng của bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào. Vì thế, nếu một cá nhân, tổ chức nào đó “sở hữu” đất thì có nghĩa là sở hữu “quyền sử dụng đất”.

Tức là không đầy đủ cả ba quyền về tài sản là : sở hữu, sử dụng và định đoạt. Và vì thế, việc “mua bán đất” theo cách gọi phổ thông chính là việc mua bán “quyền sử dụng đất”

Bán đất nền – hay “quyền sử dụng đất” theo phạm vi điều chỉnh của luật

Bạn chỉ có thể bán thứ mà bạn có. Nghĩa là, nếu muốn bán quyền sử dụng đất, một người phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Hay nói cách khác, người này/hoặc tổ chức đã phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này được thể hiện trong khoản 2, điều 9 của luật kinh doanh bất động sản rất cụ thể.

Ngoài ra, đất còn phải có 03 điều kiện khác để có thể giao dịch mua bán là:

Không tranh chấp

Không bị kê biên thi hành án

Còn thời hạn sử dụng đất

Đất nền dự án, 5 điều kiện để được bán

Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính Phủ quy định chi tiết việc bán đất nền dự án, cụ thể

  • Phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm
  • Hoàn thành đầu tư kết cấu hạ tầng: (điện, nước, đường, thoát nước, thu gom rác) phù hợp quy hoạch 1/500
  • Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với nhà nước: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
  • Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định
  • Đất không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Như vậy, tất cả các trường hợp mua bán đất không thoả các điều kiện trên đều không được coi là hợp pháp. Trước khi mua đất nền, yếu tố đầu tiên là pháp lý cần được xem xét thấu đáo. Điều này giúp tránh rủi ro cho người mua trong bối cảnh thông tin rất nhiều trong thời đại này.

Làm sao để biết đất nền đủ điều kiện bán ?

Quy định của pháp luật thì khá cụ thể, tuy nhiên để thẩm định pháp lý nhiều khi không hề đơn giản, trừ phi bạn là một luật sư chuyên nghiệp. Ấy vậy mà vẫn có cách để bạn, với vai trò là người sắp sửa xuống tiền đặt cọc lô đất, nhận diện tính pháp lý của miếng đất nền định mua.

– Có văn bản xác nhận phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện.

– Có biên bản xác nhận của UBND cấp huyện về việc chủ đầu tư dự án đã phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500.

– Có biên lai xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối với khu vực có yêu cầu về kiến trúc cao thì cần thêm biên bản xác nhận của các Cơ quan chức năng liên quan: Sở quy hoạch kiến trúc ; Sở xây dựng.

Mua bán đất nền không (hoặc chưa) đủ điều kiện, người mua gánh hết rủi ro

Trên thực tế, việc phân lô bán nền quá sôi động và tràn lan, nhất là khi ở khu vực nào đó rộ lên một thông tin sắp có “ông lớn” đầu tư hoặc có quy hoạch này kia. Lúc đó, người mua thông thường và các nhà đầu tư thường xuống tiền theo cảm xúc và đánh giá cá nhân, chứ không căn cứ theo các quy định có liên quan của pháp luật. Về mặt pháp lý, tất cả các giao dịch với những lô đất chưa đủ điều kiện thì đều bị coi là vô hiệu do phạm điều cấm của luật. Hiểu đơn giản là luật cho cho mà cứ làm, thì pháp luật sẽ không thừa nhận việc đó. Theo đó, một trong hai bên có quyền không thực hiện hợp đồng. Khi ra tòa, nhiều khả năng tòa sẽ tuyên hợp đồng là vô hiệu. Các bên trả nhau những gì đã nhận. Nhưng cuộc sống đâu có bằng phẳng !

  • Đầy rẫy những dự án ma, trên những quy hoạch không có thật hoặc quy hoạch mà chủ đất (chủ đầu tư) tự nghĩ ra chứ không phải được ban hành bởi địa phương.
  • Đất sản xuất kinh doanh , chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bán thành đất ở. Đầu vào và đầu ra không khớp
  • Nhà nước không thể cấp số đỏ cho lô đất chuyển nhượng sai luật.
  • Tiền ra rồi, khó về lại. Hầu hết khách hàng khi mua phải đất bị yếu về tính pháp lý, nhẹ thì phải chờ rất dai dẳng để chủ đầu tư họ hoàn thiện pháp lý. Nặng hơn thì gặp trúng phường lừa đảo, tiền mất tật mang khi chẳng bao giờ làm được sổ.

Join The Discussion